Geld anlegen in Immobilienfonds und REITs

Offene Fonds und Immobilienaktien als Investment für Privatanleger

16.01.2009 Holger Handstein

Die Investition in Immobilien als Ergänzung zur Geldanlage in Aktien und Renten: Immobilienfonds und Immobilienaktien versprechen gute Renditen und Schutz vor Inflation.

Viele Deutsche investieren den Großteil ihres Vermögens in die eigene Immobilie. Die hat aber mindestens zwei Nachteile: Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht relativ viel Kapital. Und wenn ein Umzug ansteht, ist es oft schwierig, langwierig und verlustträchtig, das Eigenheim wieder zu verkaufen. Immobilienfonds und Immobilienaktien dagegen eignen sich auch für Kleinanleger. Wir stellen die Vorteile und Nachteile der wichtigsten Anlageformen vor.

Der Aufbau Offener Immobilienfonds

Die Entwicklung von Offenen Immobilienfonds ermöglichte es auch Menschen mit geringem Vermögen, sich an der Wertentwicklung von Immobilien zu beteiligen. Rechtlich sind Offene Immobilienfonds Grundstücks-Sondervermögen, die von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut werden. Geht die KAG pleite, ist das Fondsvermögen davon nicht betroffen.

Offene Fonds investieren in der Regel in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Um eine gewisse Risikostreuung zu gewährleisten, sind zehn verschiedene Objekte das Minimum. Die in Deutschland gängigen Fonds sind jedoch deutlich größer. Nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) hatten die Deutschen Ende November 2008 insgesamt 83,8 Milliarden Euro in 43 Offene Immobilienfonds investiert. Das entspricht einem durchschnittlichen Fondsvolumen von 1,94 Milliarden Euro. Große Fonds wie der Deka-ImmobilienEuropa oder SEB Immoinvest verwalten Vermögen im Wert von über sechs Milliarden Euro.

Anleger kaufen die Fonds in der Regel über ihre Bank von der KAG. Diese setzt einen offiziellen Kurs fest und erhebt einen Ausgabeaufschlag von meist etwa fünf Prozent. Allerdings kann dieser Aufschlag beim Erwerb über bestimmte Fondsdiscounter reduziert werden oder ganz wegfallen. Zudem zahlen Anleger eine jährliche Gebühr für den Fonds, die meist unter einem Prozent des angelegten Vermögens liegt.

Die Rendite Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds gelten als sehr sicher. Ihre jährliche Wertentwicklung lag nach Angaben des BVI in den vergangenen 30 Jahren zwischen 3,3 und 9,4 Prozent pro Jahr. Einer Studie der Otto Beisheim School of Management und der Ludwig-Maximilians-Universität in München zufolge gab es dabei fast keine Korrelation mit dem Aktienmarkt. Heißt: Immobilienfonds hielten sich auch in Börsenkrisen gut. Die Gesamtrendite der Fonds setzt sich hauptsächlich aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Den Wert der Objekte beurteilen unabhängige Gutachter in regelmäßigen Abständen. Die Wertsteigerungen der Objekte sind für Fondsanleger häufig steuerfrei. Auch das macht Immobilienfonds für viele attraktiv. Ein Teil der Rendite stammt zudem aus schlichten Zinserträgen – denn die Fonds müssen stets mindestens fünf Prozent ihrer Mittel kurzfristig verfügbar halten, um Anteilsverkäufe von Anlegern bedienen zu können.

Die Risiken Offener Immobilienfonds

An diesem Punkt beginnen auch die Probleme: Im Laufe der Finanzkrise 2008 verkauften institutionelle Anleger in größerem Ausmaß Anteile Offener Immobilienfonds. Deren Liquidität drohte deshalb unter die Fünf-Prozent-Marke zu rutschen – und aus Offenen wurden plötzlich geschlossene Immobilienfonds. Elf Fonds setzten Ende Oktober 2008 die Anteilsrücknahme aus. Anleger konnten ihre Anteile nur noch über die Börse verkaufen – mit Abschlägen von bis zu zehn Prozent. Da half es wenig, dass der BVI auf die positive Wertentwicklung der Fonds auch in der Krise hinwies. Ende Januar 2009 wollen die Fonds prüfen, ob sie wieder Anteile zurücknehmen. Doch die Credit Suisse meldete bereits am 15. Januar, dass ihr Fonds CS Euroreal zunächst geschlossen bleibe. Ewig darf so eine Schließung jedoch nicht dauern. Nach Ablauf bestimmter (allerdings recht langer) Fristen sind auch Notverkäufe von Immobilien vorgeschrieben, um Anleger auszahlen zu können. Dabei droht die Gefahr, dass Objekte unter Wert abgegeben werden müssen und die Anleger Verluste erleiden.

Die Risiken von Immobilienaktien

Deutlich riskanter ist die Anlage in Aktien von Immobilienunternehmen. So verloren die Titel im Index EPRA/NAREIT Europe, der die Entwicklung der Immobilienaktien in Europa misst, im Jahr 2008 rund die Hälfte ihres Wertes. Im Jahr 2006 dagegen gewann der Index rund 50 Prozent. Dies zeigt auch, dass sich Immobilienaktien praktisch unabhängig von Immobilienfonds bewegen. Dafür gibt es eine etwas stärkere Korrelation mit dem übrigen Aktienmarkt.

Ein logischer Grund dafür, dass Immobilienaktien stärker im Wert schwanken als Offene Immobilienfonds: Aktien werden jeden Tag vom Markt bewertet statt einmal im Jahr von Gutachtern. Hinzu kommen unternehmensspezifische Gründe: Manche Unternehmen sind auf Wertsteigerungen ihrer Objekte angewiesen, um Gewinn zu machen. Bleiben solche Wertsteigerungen aus oder sinken die Bewertungen der Immobilien in einer Krise sogar, fallen die Aktien. Viele Unternehmen sind hoch verschuldet. Gibt es eine Kreditkrise wie im Jahr 2008, fürchten die Markteilnehmer Insolvenzen, in jedem Fall aber ungünstigere Kreditkonditionen und damit sinkende Gewinne.

Eine Sonderform von Immobilienunternehmen sind REITs (Real Estate Investment Trusts). Sie genießen Steuervorteile und müssen sich dafür an strengere Regeln halten. In Deutschland müssen sie zum Beispiel 90 Prozent ihrer Gewinne ausschütten und eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent aufweisen. Allerdings gab es in Deutschland Anfang 2009 erst zwei zugelassene REITs. Andere Länder – allen voran die USA – haben eine deutlich längere REIT-Tradition.

Die Vorteile von Immobilienaktien

Allerdings haben Immobilienaktien auch Vorteile: Beim Kauf fällt kein Ausgabeaufschlag an, sondern lediglich Börsengebühren. Diese sind in der Regel deutlich geringer. Eine jährliche Gebühr gibt es sowieso nicht. Nach Angaben der Branchenseite REIT.com brachten amerikanische REITs zwischen 1978 und September 2008 eine durchschnittliche Rendite von 12,5 Prozent pro Jahr – deutlich mehr als selbst der amerikanische Standardaktien-Index S&P 500. Eine Garantie für die Zukunft ist auch das allerdings nicht.

Wer nicht direkt in Aktien investieren möchte, kann sein Risiko auch streuen, indem er Immobilienaktien-Fonds kauft. Hier stehen aktiv gemanagte Fonds – in der Regel mit Ausgabeaufschlag und höheren jährlichen Gebühren – genauso zur Auswahl wie günstige, börsengehandelte Indexfonds, so genannte ETFs.

Bitte beachten Sie, dass ein Suite101-Artikel generell fachlichen Rat - zum Beispiel durch einen qualifizierten Anlageberater - nicht ersetzen kann.

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